Перепланировка и переустройство

Что такое перепланировка? Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Что такое переустройство? Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Переустройство жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, “джакузи”, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Цель разработки и согласования проекта перепланировки и/или переустройства в обеспечении сохранения необходимой несущей способности, конструктивных и других характеристик надежности и безопасности здания, исключение действий, ведущих к нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств и ухудшению условий эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.

Варианты проведения регистрации

Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) подает в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр следующие документы:

  • заявление о переустройстве и (или) перепланировке;
  • правоустанавливающие документы (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
  • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки;
  • технический паспорт;
  • согласие в письменной форме всех членов семьи;
  • заключение органа по охране памятников архитектуры, если здание является памятником архитектуры, истории или культуры.

Заявителю выдается расписка о получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов.

Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Этот документ является основанием для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.

По окончании работ необходимо через портал Госуслуг или обратившись в «МФЦ» получить документ, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, срок выполнения услуги 20 рабочих дней. Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме подтверждается актом приемочной комиссии.

Получив акт о завершении работ необходимо подготовить новый технический план и через «МФЦ» подать документы для внесения изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (10 дней).

Исходные документы для проектирования.

  • Правоустанавливающие документы;
  • Технический план.

Срок выполнения в среднем  3-5 дней;

стоимость от 10 000 р.

В каких случаях нужно узаконивать перепланировку через суд?

  • Если перепланировка квартиры уже сделана, но не согласована с органом, осуществляющим согласование;
  • Если надзорные органы вынесли предписание вернуть планировку к исходному состоянию (например, после жалобы соседа);
  • Если администрация отказала в согласовании, но Вы не согласны с таким решением.

В какой суд обращаться? В силу статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, дела о незаконной перепланировке уполномочены рассматривать городские и районные суды. Обращаться нужно в суд по месту регистрации объекта недвижимости. Если присутствует спор с ЖИ, администрацией и другими органами, то иск подаётся в суд по адресу их местонахождения.

Какие документы нужно подготовить? Собственнику помещения нужно иметь на руках техническое заключение, справку о технико-экономических показателях, планы квартиры до и после перепланировки, правоустанавливающий документ (договор купли-рподажи, дарственная на квартиру и т.д.), выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности, технический паспорт, экспертное заключение Центра гигиены и эпидемиологии, техпаспорта квартир соседей сверху и снизу (если есть возможность их подготовить), отказ в согласовании перепланировки о местной администрации, доверенность – по ситуации, исковое заявление о сохранении изменений жилого помещения и оплатить госпошлину.

Какие сроки рассмотрения дела в суде? Обычное согласование перепланировки квартиры длится около 2,5 месяцев, а узаконивание через суд от 3 до 6 месяцев. Что входит в эти сроки:

  • Рассмотрение искового заявления – в течение 5 дней со дня его регистрации в канцелярии.
  • Назначение первого заседания – не ранее 2 месяцев.
  • Проведение судебной экспертизы по безопасности перепланировки – от нескольких дней до месяца.
  • Составление мотивированного решения по делу – до 5 дней.
  • Вступление решения суда в силу закона – по истечении 30 дней.

Таким образом, сроки зависят от того, как долго будет проводиться строительно-техническая экспертиза, вскроются ли дополнительные обстоятельства по делу, будут ли переносы судебных заседаний по причине неявки сторон и т.д.

И в случае положительного и в случае отрицательного решения суда за самовольную перепланировку вас оштрафуют на сумму от 2 до 2,5 тыс. рублей.

Расходы на оплату штрафа, госпошлин, проведение дополнительных экспертиз и получение дополнительных заключений обойдутся в целом в несколько раз дороже чем проведение регистрации перепланировки “по согласованию”.

Заказать проект

Что можно при перепланировке и  переустройстве?

  • Перенести или увеличить размеры кухни на нежилую территорию квартиры, к которой относятся коридор, подсобное или кладовое помещение, встроенный шкаф или гардеробная.
  • Перенести или расширить туалет, ванную комнату или совмещенный санузел на нежилую площадь квартиры (коридор, шкаф встроенного типа, кладовка, подсобка, холл, гардеробная) с обязательным проведением работ по гидроизоляции пола;
  • Изменить конфигурацию помещений путем сноса, частичного демонтажа и возведения не несущих перегородок;
  • Выделить вспомогательные помещения (гардеробную, кладовку, подсобку, встроенный шкаф) на жилой и нежилой площади квартиры, а также их демонтаж, расширение или уменьшение;
  • Перенести, демонтировать, заменить и установить сантехнику (унитаз, раковина, кухонная мойка, биде, ванна, душевая кабина и т.д.) в новых или прежних границах помещения;
  • Расширить жилую комнату за счет коридора, встроенного шкафа, гардеробной, кладового или подсобного помещения;
  • Объединить жилые комнаты, разделить одну большую комнату на две поменьше;
  • Объединить кухню с электроплитой и жилую комнату посредством демонтажа не несущей перегородки или устройства дверного проема;
  • Заменить газовую плиту на электрическую и переносить в пределах кухни;
  • Изменить конструкцию полов в помещениях;
  • Вырезать дверной проем в несущей стене с монтажом рамы усиления;
  • Демонтировать подоконный блок в монолитных домах между комнатой и балконом (лоджией), с установкой французского окна;
  • Демонтировать подоконный блок в кирпичных домах, если балконная плита держится не за счет защемления в наружной стене, или если это защемление останется достаточным и при ликвидации подоконного участка с установкой французских окон;
  • Объединить смежные квартиры по горизонтали и вертикали, если у них один собственник;
  • Разделить или объединить помещения ванной и туалета;

Чего нельзя при перепланировке?

  • Переносить или расширять туалет, ванную комнату или совмещенный санузел за счет площади кухни или жилой комнаты;
  • Переносить или увеличивать площадь кухни за счет территории туалета, ванной комнаты или совмещенного санузла;
  • Переносить или расширять кухню на жилую зону;
  • Расширять жилую комнату за счет кухни, санузла или ванной комнаты;
  • Объединять вентканалы из санузла и кухни;
  • Разбирать вентиляционный короб;
  • Выполнять устройство кухни-ниши (помещение для приготовления еды без обеденной зоны), площадью менее 5 м2 ;
  • Делать кухню или жилую комнату, не имеющую естественное освещение;
  • Переносить или расширять на балкон или лоджию любые внутриквартирные помещения;
  • Демонтировать подоконный блок в кирпичных домах, если балконная плита держится за счет защемления в наружной стене
  • Выполнять устройство полов в ванной или санузле без монтажа специального порожка;
  • Выполнять устройство полов в “мокрых зонах” без устройства гидроизоляции;
  • Организовывать вход в помещение, оборудованное унитазом из жилой комнаты или кухни.

Последствия самовольной перепланировки и переустройства.

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания (решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения), предусмотренного частью 6 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки.

Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме – влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей; на должностных лиц – от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц – от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей. За административные правонарушения, предусмотренные статьей 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица.

Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние, суд принимает решение в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состояние.